Dresden: Renditeobjekt und Steuermodell Dresden: DENKMAL-VILLA am Großen Garten

3.571 € pro m²

ja

Käuferprovision

1998

normal

1.080 m²

508 m²

402 m²

50 m²

56 m²

34.000 €

28.000 €

4

ruhige Gegend, Park, Wohngegend

3 x Außenstellplatz; 2 x Garage

1

2

ja

ja

ja

voll unterkellert

ja

ja

Fliesen, Parkett, PVC, Teppichboden

teilsaniert

Zentralheizung

Gas

Dieses Gebäude unterliegt nicht den Anforderungen der GEG

2 Minute(n)

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Diese repräsentative denkmalgeschützte Villa bietet eine einmalige Gelegenheit für Liebhaber historischer Immobilien und Investoren gleichermaßen. In einer der begehrtesten Lagen von Dresden gelegen, im Süd-Osten der Landeshauptstadt im Stadtteil Strehlen, verbindet dieses prachtvolle Anwesen historische Eleganz mit moderner Rentabilität.
Diese Villa ist nicht nur ein architektonisches Juwel, sondern auch eine lukrative Kapitalanlage in einem der wachstumsstärksten Märkte Deutschlands. Die nachhaltige Nachfrage nach Wohnraum in Dresden sowie die steigenden Mietpreise machen dieses Objekt besonders interessant für Investoren.

Das Gebäude stammt aus der Gründerzeit und zeichnet sich durch seine architektonischen Details und seinen Charme aus.
Die Villa wurde Ende des 19. Jahrhunderts auf einem 1.080 m² großen Grundstück erbaut und in den Jahren 1997-1998 hochwertig kernsaniert. Es werden laufend Instandhaltungsarbeiten sowie Pflegearbeiten im Garten und am Baumbestand durchgeführt.

Highlights:
• Hervorragende Mikrolage im Herzen von Dresden mit bester Anbindung und Infrastruktur.
• Stilvolle Altbaudetails wie Stuckdecken, originale Holztreppen und Parkettböden.
• Liebevoll sanierte Wohneinheiten mit modernen Bädern und hochwertiger Ausstattung.
• Voll vermietet - eine sichere Kapitalanlage
• Historisches Flair gepaart mit zukunftssicherer Wertsteigerung
• Attraktive AfA (Absetzung für Abnutzung) für Denkmalimmobilien: Profitieren Sie von erheblichen steuerlichen Vorteilen.

Kulturdenkmal
Das Gebäude ist ein prächtiger Bau im Neobarock mit Jugendstilelementen, Mansarddach, Eckturm, Verandenanbau, Einfriedung Sandsteinsockel mit prächtigen schmiedeeisernen Gittern. Es ist in der Liste der Kulturdenkmale der Stadt Dresden geführt.

Quelle:
https://de.wikipedia.org/wiki/Liste_der_Kulturdenkmale_in_Strehlen_(Dresden)

Auf einer Gesamtwohnfläche von ca. 400 m² verteilen sich drei Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit.

Die Wohneinheiten sind voll vermietet, die Gewerbeeinheiten im Nebengebäude und im Untergeschoss mit ca.100 m² stehen zur Neuvermietung frei. Der empfohlene Mietpreis liegt bei 11€/m².

Die Jahresnettokaltmiete beträgt derzeit ca. 28.000 €
Durch Vermietung der Gewerberäume kann diese auf ca. 34.000 € gesteigert werden.
Diese Immobilie zählt aufgrund ihrer Historie, ehrwürdigen, gepflegten und freundlichen Ausstrahlung sowie der 1A-Lage definitiv zu den Raritäten dieser Stadt.

+ ein imposantes Treppenhaus
+ Die Räume in Gebäuden der Gründerzeit verfügen über hohe
Decken, die ein großzügiges Raumgefühl vermitteln
+ Stuckelemente außen
+ Prächtige schmiedeeiserne Gitter und Zaunelemente
+ Fußböden tlw. edles Tafelparkett
+ ein Balkon und zwei Loggien
+ Zwei Kamine
+ Zwei Garagen
+ Gaszentralheizung
Das Grundstück ist komplett eingefriedet und diskret sichtgeschützt.
Weitere Informationen erhalten Sie gern auf Anfrage unter 0177 35 06 107 oder per E-Mail an info@semper-haus.de
Wir freuen uns auf Ihren Anruf / Ihre E-Mail!

Die Herderstraße in Dresden liegt im Stadtteil Striesen, einer der begehrtesten und attraktivsten Wohnlagen der Stadt. Der Stadtteil zeichnet sich durch seine wunderschöne Architektur, vielen Grünflächen und eine sehr gute Infrastruktur aus.
1. Öffentlicher Nahverkehr (ÖPNV):
Striesen ist hervorragend an das Dresdner Verkehrsnetz angebunden:
• Straßenbahn: Die Linien 4, 10 und 12 fahren durch Striesen und verbinden den Stadtteil schnell mit der Dresdner Innenstadt und weiteren Stadtteilen.
• Bus: Es gibt mehrere Buslinien (z. B. Linie 61), die eine gute Ergänzung zum Straßenbahnnetz bieten.
• Die nächste Haltestelle in der Nähe der Herderstraße ist etwa 5 bis 10 Gehminuten entfernt, was eine bequeme Anbindung gewährleistet.
2. Bildungseinrichtungen:
Die Gegend um die Herderstraße bietet eine Vielzahl an Bildungseinrichtungen:
• Grundschulen: Mehrere Grundschulen, darunter die 48. Grundschule, liegen in der Umgebung und sind in wenigen Minuten erreichbar.
• Weiterführende Schulen: Das Romain-Rolland-Gymnasium sowie das Vitzthum-Gymnasium sind in der Nähe und bieten eine gute schulische Ausbildung.
• Kitas: Es gibt diverse Kitas und Kindergärten, wie z. B. die Kita Regenbogenhaus, die fußläufig erreichbar sind.
3. Einkaufsmöglichkeiten:
Die Herderstraße liegt in einem gut versorgten Gebiet:
• Supermärkte: Es gibt mehrere Supermärkte in der Umgebung, darunter Filialen von Edeka, REWE und Lidl.
• Bäckereien und kleine Läden: Striesen bietet auch zahlreiche Bäckereien, Metzgereien und kleinere Geschäfte, die den täglichen Bedarf decken.
• Wochenmarkt: In der Nähe gibt es Wochenmärkte, auf denen frische regionale Produkte angeboten werden.
4. Gastronomie und Restaurants:
Striesen ist für seine vielfältige Gastronomie bekannt:
• Cafés und Bistros: Zahlreiche charmante Cafés laden zum Verweilen ein, darunter das historische und bekannte Café Toscana.
• Restaurants: Die Umgebung bietet eine breite Auswahl an Restaurants – von sächsischer Küche über italienische und asiatische Restaurants bis hin zu gehobener Gastronomie.
• In der Nähe gibt es auch gemütliche Weinbars und Biergärten, die sich großer Beliebtheit erfreuen.

5. Freizeit und Erholung:
Die Herderstraße liegt in einem grünen, ruhigen Viertel mit vielen Freizeitmöglichkeiten:
• Parks und Grünflächen: Der Große Garten, Dresdens größter Park, ist nicht weit entfernt und bietet weitläufige Spazierwege, einen kleinen See und einen Tierpark.
• Sportmöglichkeiten: Es gibt zahlreiche Fitnessstudios, Tennisplätze und Sportvereine in der Umgebung. Der Stadtteil bietet auch gut ausgebaute Radwege.
• Kultur: In der Nähe befinden sich die Staatsoperette Dresden und das Kunsthaus Dresden, die ein abwechslungsreiches kulturelles Angebot bieten.

Finanzierungsmöglichkeiten finden Sie auf unserer Website
http://www.semper-haus.de/Finanzierung/

Durchschnittlicher Kaufpreis/ m² in dieser Lage: EUR 3.882

AfA-MODELLRECHNUNG
AfA - Berechnung basierend auf dem Baujahr 1890 und dem Bodenwert von 583.000 €
1. Aufteilung des Kaufpreises:
• Kaufpreis insgesamt: 1.650.000 €
• Grundstückswert: 583.000 € (nicht abschreibbar)
• Gebäudewert: 1.650.000 € - 583.000 € = 1.067.000 € (abschreibbar)
2. Abschreibung auf den Gebäudewert (Bestandsbau):
Da das Baujahr 1890 ist (vor 1925), gilt eine lineare Abschreibung von 2,5 % pro Jahr.
• Jährliche Abschreibung: 1.067.000 € × 2,5 % = 26.675 €
3. Abschreibung auf die Sanierungskosten:
Die Sanierungskosten betragen 150.000 € und können über 12 Jahre abgeschrieben werden:
• In den ersten 8 Jahren: 9 % pro Jahr
• In den folgenden 4 Jahren: 7 % pro Jahr
Abschreibung auf die Sanierungskosten:
• Jährliche Abschreibung in den ersten 8 Jahren:
150.000 € × 9 % = 13.500 €
• Jährliche Abschreibung in den folgenden 4 Jahren:
150.000 € × 7 % = 10.500 €
4. Gesamtabschreibung pro Jahr:
In den ersten 8 Jahren:
o Gebäudewert: 26.675 €
o Sanierungskosten: 13.500 €
o Gesamt: 40.175 € pro Jahr
In den folgenden 4 Jahren:
o Gebäudewert: 26.675 €
o Sanierungskosten: 10.500 €
o Gesamt: 37.175 € pro Jahr
Zusammenfassung:
In den ersten 8 Jahren kann man jährlich 40.175 € abschreiben. In den darauffolgenden 4 Jahren sinkt die Abschreibung auf 37.175 € pro Jahr. Danach bleibt noch die Abschreibung des Gebäudewerts mit 26.675 € pro Jahr bestehen.
Diese Berechnung berücksichtigt die spezifischen Bedingungen des Baujahrs und des Grundstückswertes.

WERTENTWICKLUNG

Eine Prognose über 10 Jahre erfordert die Annahme eines durchschnittlichen jährlichen Wertzuwachses. Im Premium-Segment kann man je nach Marktumfeld von 2 % bis 5 % jährlicher Wertsteigerung ausgehen.
Beispielhafte Berechnung:
1. Kaufpreis heute: 1.650.000 €

2. Angenommene Wertsteigerung pro Jahr:
- Konservatives Szenario: 2 % pro Jahr
- Moderat optimistisches Szenario: 3 % pro Jahr
- Optimistisches Szenario: 5 % pro Jahr
Berechnung für diese Szenarien den Wert nach 10 Jahren
1. Konservatives Szenario
- Nach 10 Jahren wäre der Wert etwa 2.011.350 €.
2. Moderat optimistisches Szenario
- Nach 10 Jahren wäre der Wert etwa 2.222.400 €.
3. Optimistisches Szenario
- Nach 10 Jahren wäre der Wert etwa 2.688.150 €.
Je nach Marktentwicklung könnte der Wert der Denkmalvilla in 10 Jahren zwischen 2.011.350 € (bei 2 % Wachstum) und 2.688.150 € (bei 5 % Wachstum) liegen. Diese Berechnungen sind jedoch Schätzungen, die von tatsächlichen Marktentwicklungen abweichen können.

PROVISIONSHINWEIS: Mit der Inanspruchnahme der Dienstleistung von SEMPER HAUS IMMOBLIEN wird ein Maklervertrag geschlossen. Sofern es durch die Tätigkeit der Firma zu einem wirksamen Vertrag mit dem Eigentümer kommt, hat der Interessent bei Abschluss eines KAUFVERTRAGS die Provision/Maklercourtage von 3,8% inkl. MwSt. zu zahlen.

Die von uns gemachten Informationen beruhen auf Angaben des Verkäufers bzw. der Verkäuferin. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben kann keine Gewähr bzw. Haftung übernommen werden. Ein Zwischenverkauf und Irrtümer sind vorbehalten.

Wir weisen auf unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen hin. Durch weitere Inanspruchnahme unserer Leistungen erklären Sie die Kenntnis und Ihr Einverständnis.
GELDWÄSCHE: Als Immobilienmaklerunternehmen sind wir nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 10 Abs. 3 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss.

AfA - Berechnung basierend auf dem Baujahr 1890 und dem Bodenwert von 583.000 €
1. Aufteilung des Kaufpreises:
• Kaufpreis insgesamt: 1.650.000 €
• Grundstückswert: 583.000 € (nicht abschreibbar)
• Gebäudewert: 1.650.000 € - 583.000 € = 1.067.000 € (abschreibbar)
2. Abschreibung auf den Gebäudewert (Bestandsbau):
Da das Baujahr 1890 ist (vor 1925), gilt eine lineare Abschreibung von 2,5 % pro Jahr.
• Jährliche Abschreibung: 1.067.000 € × 2,5 % = 26.675 €
3. Abschreibung auf die Sanierungskosten:
Die Sanierungskosten betragen 150.000 € und können über 12 Jahre abgeschrieben werden:
• In den ersten 8 Jahren: 9 % pro Jahr
• In den folgenden 4 Jahren: 7 % pro Jahr
Abschreibung auf die Sanierungskosten:
• Jährliche Abschreibung in den ersten 8 Jahren: 150.000 € × 9
% = 13.500 €
• Jährliche Abschreibung in den folgenden 4 Jahren: 150.000 €
× 7 % = 10.500 €
4. Gesamtabschreibung pro Jahr:
• In den ersten 8 Jahren:
o Gebäudewert: 26.675 €
o Sanierungskosten: 13.500 €
o Gesamt: 40.175 € pro Jahr
• In den folgenden 4 Jahren:
o Gebäudewert: 26.675 €
o Sanierungskosten: 10.500 €
o Gesamt: 37.175 € pro Jahr
Zusammenfassung:
In den ersten 8 Jahren kann man jährlich 40.175 € abschreiben. In den darauffolgenden 4 Jahren sinkt die Abschreibung auf 37.175 € pro Jahr. Danach bleibt noch die Abschreibung des Gebäudewerts mit 26.675 € pro Jahr bestehen.
Diese Berechnung berücksichtigt die spezifischen Bedingungen des Baujahrs und des Grundstückswerts.